Immobilier 2026 : les nouveaux taux de crédit sur 15, 20 et 25 ans selon votre apport personnel

En bref

• Les taux immobiliers continuent de remonter en France, selon l’observatoire Crédit Logement CSA publié le mardi 20 janvier 2026.

• En décembre, le taux moyen ressort à 3,17%, après 3,12% en septembre et 3,07% cet été.

• Les niveaux moyens observés s’établissent à 3,09% sur 15 ans, 3,17% sur 20 ans, et 3,25% sur 25 ans.

• L’écart se creuse entre les meilleurs dossiers et les emprunteurs moins favorisés, principalement selon le niveau d’apport.

• Les banques tentent de concilier marges, exigences de fonds propres et maintien de l’activité de prêt, malgré une demande qui marque le pas.

La courbe n’a pas inversé sa trajectoire. D’après les dernières données publiées par l’observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédit immobilier accordés par les banques en France ont poursuivi leur progression en décembre. Le chiffre clé : 3,17% en moyenne, contre 3,12% en septembre, après 3,07% durant l’été.

Cette hausse, qui peut sembler modérée à première vue, pèse directement sur la capacité d’achat. Sur un financement long, quelques dixièmes de point suffisent à faire grimper le coût total, et à rendre certains projets plus difficiles à boucler… surtout lorsque l’apport est limité.

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Une remontée continue sur fond de tensions économiques

Le diagnostic de l’observatoire se veut clair : cette évolution ne vient pas uniquement d’un ajustement technique, mais d’un climat plus large, dominé par les incertitudes budgétaires et macroéconomiques, auxquelles s’ajoutent des fragilités géopolitiques.

Les ménages, eux, empruntent avec davantage de prudence. Les perspectives économiques inquiètent, le pouvoir d’achat reste sous pression, et la visibilité sur les prochains mois reste faible. Résultat : la demande de financement ralentit, ce qui crée un équilibre fragile entre la prudence des banques et leur besoin de prêter.

Banques : un arbitrage constant entre rentabilité et activité

Le nerf de la guerre se situe dans la marge.

Les établissements financiers jonglent entre deux impératifs :

• préserver leur rentabilité afin d’alimenter leurs fonds propres ;

• rester attractifs pour ne pas perdre trop de clients, au moment où les dossiers se raréfient.

Les banques cherchent donc à lisser les ajustements, quitte à retarder certains changements pour ne pas casser la dynamique commerciale. Cette stratégie est d’autant plus visible que les marchés financiers imposent leurs propres contraintes : coût de la ressource, niveau des rendements obligataires, prudence accrue sur le risque.

Les taux moyens constatés sur 15, 20 et 25 ans

L’observatoire, qui couvre environ 25% des transactions réalisées chaque année en France, donne des repères concrets par durée.

Les chiffres moyens obtenus en décembre :

• sur 15 ans : 3,09%

• sur 20 ans : 3,17%

• sur 25 ans : 3,25%

Ce trio résume la nouvelle réalité : plus la durée s’allonge, plus la prime de risque grimpe. Et dans un marché déjà exigeant, le 25 ans devient une solution de plus en plus coûteuse, utilisée surtout pour baisser la mensualité… pas pour économiser.

Apport personnel : la facture se joue surtout sur votre profil

Le point déterminant reste l’apport. L’observatoire segmente les emprunteurs en quatre groupes, du meilleur dossier (groupe 1) au plus fragile (groupe 4), ce dernier étant souvent pénalisé par une épargne de départ plus faible.

Sur 15 ans : la sélection est brutale

• meilleur groupe : 2,74%

• groupe 4 : 3,45%

Sur 20 ans : l’écart reste massif

• meilleur groupe : 2,78%

• groupe 4 : 3,53%

Sur 25 ans : le long terme coûte très cher aux dossiers fragiles

• meilleur groupe : 2,87%

• groupe 4 : 3,64%

L’écart dépasse largement le simple confort de négociation : il peut modifier l’accès même au crédit. Entre 2,87% et 3,64%, la différence de mensualité et de coût total est suffisamment forte pour faire basculer un dossier au-delà des seuils acceptés par les banques.

Selon notre expert : La tension financière mondiale monte et l’or pourrait bien être le premier à raconter la suite.

Pourquoi les emprunteurs sans apport perdent du terrain

Un apport faible augmente mécaniquement le risque perçu :

• ratio d’endettement plus élevé,

• reste à vivre plus serré,

• exposition plus importante en cas de baisse de prix ou de coup dur professionnel.

À cela s’ajoute un contexte où les banques scrutent leurs portefeuilles avec davantage de sélectivité. Même avec une demande en recul, elles ne « bradent » pas leurs conditions : elles trient.

Le paradoxe actuel

Les taux montent, la demande ralentit… mais la compétition bancaire ne profite pas à tout le monde. Les meilleurs profils négocient encore, tandis que les autres subissent les barèmes, parfois avec peu de marge de discussion.

Les investissements alternatifs gagnent du terrain face aux incertitudes

Quand le coût du crédit se tend et que les choix budgétaires deviennent plus sensibles, de nombreux épargnants cherchent à diversifier leur protection patrimoniale. Les actifs tangibles reviennent alors dans les stratégies, notamment les lingots d’or, les lingots d’argent et les pièces d’or, souvent considérés comme des solutions de débancarisation partielle et de sécurisation d’une partie de l’épargne sur le long terme.

Dans cette logique, l’objectif n’est pas la spéculation rapide, mais la recherche d’un socle patrimonial décorrélé des décisions monétaires, des turbulences budgétaires, et des fragilités du système financier.