Peu connue, cette exonération immobilière profite aux retraités

En bref

• Les titulaires d’une pension vieillesse peuvent être exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières.

• Aucune condition d’âge n’est exigée.

• Deux critères s’appliquent : ne pas être soumis à l’IFI et respecter un plafond de revenu fiscal de référence.

• Les plafonds 2026 sont fixés à 12 793 € pour une personne seule et 19 626 € pour un couple.

• L’administration examine l’avant-dernière année précédant la vente.

Une exonération de plus-value immobilière ignorée par de nombreux retraités

La fiscalité immobilière réserve parfois des marges d’optimisation inattendues. Parmi elles, une exonération de plus-value immobilière demeure largement sous-utilisée par les titulaires d’une pension vieillesse, alors même qu’elle peut neutraliser totalement l’impôt dû lors de la cession d’un bien.

Contrairement à d’autres mécanismes fiscaux attachés à un seuil d’âge précis, ce dispositif ne comporte aucune limite liée aux années du contribuable. Le critère déterminant réside ailleurs : dans la situation patrimoniale et le niveau de ressources.

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L’âge, un critère souvent déterminant en matière fiscale

Le droit fiscal français distingue régulièrement les contribuables selon leur tranche d’âge. Les règles applicables à l’assurance-vie illustrent cette logique : les primes versées avant 70 ans bénéficient d’un cadre successoral nettement plus favorable que celles versées au-delà, après application d’un abattement spécifique.

La taxe foncière obéit également à cette mécanique. Les personnes de plus de 75 ans peuvent, sous conditions de revenus, être dispensées de cet impôt local. Les contribuables âgés de plus de 65 ans profitent, eux, d’un abattement sur le revenu imposable lorsque leurs ressources restent sous certains plafonds, abattement appliqué directement par l’administration.

Ces dispositifs sont identifiés par une grande partie des retraités. La plus-value immobilière des retraités, elle, échappe encore à de nombreux propriétaires concernés.

Deux conditions précises pour bénéficier de l’avantage

L’exonération vise les titulaires d’une pension vieillesse, y compris lorsqu’ils exercent parallèlement une activité rémunérée. Deux exigences doivent toutefois être satisfaites.

Première condition : ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. Les contribuables assujettis à l’IFI sont exclus du bénéfice du dispositif.

Seconde condition : respecter les plafonds de revenu fiscal de référence applicables aux exonérations d’impôts locaux. Pour 2026, ces seuils s’établissent à 12 793 euros pour une personne seule et 19 626 euros pour un couple. La dernière loi de finances a procédé à une revalorisation de ces montants.

L’administration apprécie ces critères en se référant à l’avant-dernière année précédant la cession. Une vente réalisée en 2025 suppose donc l’examen du RFR de 2023. Pour une opération en 2026, le revenu fiscal de référence de 2024, mentionné sur l’avis d’imposition reçu l’été précédent, sert de base d’analyse.

Un cas particulier en indivision

La détention d’un bien en indivision modifie l’approche. Chaque indivisaire doit, individuellement, satisfaire aux conditions exigées. L’exonération ne se décide pas globalement au niveau du bien, mais au regard de la situation personnelle de chaque copropriétaire.

Cette précision technique peut influer sur la stratégie patrimoniale d’un couple ou d’héritiers souhaitant céder un actif immobilier commun.

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Une mesure à intégrer dans toute stratégie patrimoniale

La fiscalité des seniors combine avantages ciblés et contraintes spécifiques. La fiscalité immobilière des retraités mérite une analyse attentive avant toute décision de cession. Une simulation préalable permet d’anticiper l’éventuelle exonération et d’éviter une imposition inutilement provisionnée.

Au-delà de l’immobilier, la sécurisation de l’épargne s’inscrit dans une réflexion plus large. Certains investisseurs privilégient des actifs tangibles comme les lingots d’or, les lingots d’argent ou les pièces d’or, conservés hors du système bancaire traditionnel. Cette logique de diversification répond à une volonté de débancarisation partielle et de protection patrimoniale face aux incertitudes économiques.