12 millions de propriétaires concernés par cette nouvelle règle

En bref

• Le retrait-gonflement des argiles concerne désormais 12,1 millions de maisons individuelles.

• 55 % du territoire métropolitain est classé en zone d’exposition moyenne ou forte.

• Une nouvelle réglementation s’appliquera aux constructions neuves dès le 1er juillet 2026.

• Le coût des sinistres liés à ce phénomène atteint déjà plusieurs milliards d’euros.

• Le régime d’indemnisation des catastrophes naturelles fait face à une pression financière croissante.

Une menace silencieuse qui redessine le risque immobilier

La stabilité d’un bien immobilier repose autant sur sa structure que sur la nature du sol qui le supporte. Depuis plusieurs années, un phénomène géologique discret s’impose comme l’une des principales menaces pesant sur le patrimoine résidentiel français : le retrait-gonflement des argiles.

Longtemps perçu comme un aléa limité à certaines zones isolées, ce mécanisme touche désormais une part majoritaire du territoire. Les dernières données officielles confirment un basculement d’ampleur : 12,1 millions de maisons individuelles, soit plus de six logements sur dix, sont aujourd’hui situées dans des zones exposées.

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Une nouvelle cartographie qui élargit massivement les zones concernées

La publication de l’arrêté du 9 février 2026 marque un tournant réglementaire. À compter du 1er juillet prochain, 55 % du territoire métropolitain, hors Paris, sera classé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.

Ce chiffre traduit une progression rapide. La précédente carte, établie en 2020, identifiait 48 % du territoire et 10,4 millions de logements exposés. La révision actuelle intègre les données récentes et confirme l’extension continue du phénomène.

Certaines régions apparaissent particulièrement vulnérables, notamment l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Bourgogne-Franche-Comté, le Grand Est et le Centre-Val de Loire, où l’élargissement des zones à risque s’accélère.

Un mécanisme géologique aux conséquences lourdes

Le retrait-gonflement des argiles résulte des variations d’humidité des sols argileux. Lors des périodes de sécheresse, ces terrains se contractent. Leur réhydratation provoque ensuite une expansion. Ces mouvements successifs génèrent des tensions sur les fondations.

Les effets deviennent visibles par l’apparition de fissures, parfois profondes, pouvant compromettre la solidité du bâtiment. Ce phénomène agit lentement, mais ses conséquences peuvent être structurelles et irréversibles.

Entre 2018 et 2022, 240 000 sinistres ont été recensés. Ce volume représente à lui seul 58 % de l’ensemble des dégâts observés depuis 1989, ce qui illustre une nette accélération.

Des règles de construction renforcées dès juillet 2026

Face à cette progression, les autorités imposent un encadrement plus strict. Les constructions neuves situées en zone exposée devront respecter des normes techniques renforcées.

Ces exigences incluent notamment :

• des adaptations des fondations,

• des dispositifs de gestion des eaux autour des habitations,

• des mesures destinées à limiter les variations d’humidité du sol.

Ces évolutions visent à réduire le coût futur des sinistres et à préserver la durabilité des constructions.

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Un coût financier qui atteint des niveaux records

L’impact économique du retrait-gonflement des argiles atteint déjà des niveaux historiques. L’année 2022, marquée par une sécheresse sévère, a généré plus de 3,5 milliards d’euros d’indemnisations assurées, un record.

Les projections à long terme accentuent cette inquiétude. Le coût cumulé des sinistres liés à la sécheresse pourrait atteindre 43 milliards d’euros entre 2020 et 2050, contre 14,3 milliards sur les trente années précédentes.

Cette dynamique fragilise le régime des catastrophes naturelles. Le taux de cotisation, resté stable pendant vingt-cinq ans, a déjà été relevé début 2025 afin de préserver l’équilibre du système.

Un basculement structurel pour les propriétaires

Le risque immobilier lié aux argiles ne relève plus d’une exception géographique. Il s’impose désormais comme un paramètre central dans l’évaluation d’un bien, au même titre que son emplacement ou son état général.

La présence de fissures, même mineures, peut révéler un déséquilibre profond du terrain. Ce constat modifie progressivement la perception du risque immobilier en France et renforce l’importance des diagnostics liés aux sols.

Cette évolution introduit une nouvelle dimension financière pour les propriétaires, confrontés à un aléa durable, étroitement lié aux conditions climatiques.