Crédit immobilier : pourquoi 2026 s’annonce plus difficile pour les emprunteurs

En bref

• Reprise partielle du marché immobilier en 2025, surtout dans l’ancien.

• Les taux d’intérêt pourraient atteindre 3,35 % en 2026.

• Le neuf reste en retrait malgré l'élargissement du prêt à taux zéro.

• Les bailleurs privés cherchent à se désengager, invoquant fiscalité et contraintes.

• Les prix devraient croître très légèrement : +0,7 % anticipé pour 2026.

Un marché immobilier 2025 en voie de stabilisation

L’édition 2025 du rapport de BPCE L’Observatoire met en lumière une année de transition pour le marché immobilier. Après un exercice 2024 marqué par une chute des volumes et un climat anxiogène, les ménages ont timidement repris le chemin de l’achat. Les transactions dans l’ancien se sont accélérées au fil des mois, portées par une stabilisation des prix et un retour progressif de l’offre. Deux tiers des marchés sont désormais orientés à la hausse, contre un sur deux seulement six mois auparavant.

Cette reprise reste néanmoins géographiquement contrastée. Les régions enregistrent un regain plus marqué que l’Île-de-France, tant sur les volumes que sur les prix. Ce différentiel territorial s’accentue à mesure que les incertitudes politiques et budgétaires, ainsi que la remontée des frais de notaire, freinent l’enthousiasme dans les grandes métropoles.

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Le logement neuf peine à redécoller

Malgré une hausse significative des autorisations de construction, le marché du neuf reste atone. Les mises en chantier tardent à suivre, et la promotion immobilière continue de s’enfoncer sous les niveaux d’avant-crise. En 2025, la filière pourrait enregistrer sa troisième année consécutive de chute, avec des volumes inférieurs de 30 % à ceux observés entre 2018 et 2022.

Une exception toutefois : la maison individuelle. Elle bénéficie d’un regain d’intérêt depuis le printemps, alimenté par l’élargissement du prêt à taux zéro appliqué depuis avril 2025. Cette forme d’habitat séduit les primo-accédants à la recherche d’espace et de stabilité.

Taux en hausse modérée et stagnation des prix en 2026

Pour 2026, les prévisions restent prudentes. Le scénario retenu par BPCE table sur un taux moyen de crédit immobilier autour de 3,35 %, niveau jugé supportable mais plus contraignant qu’en 2025. Dans l’ancien, le contexte financier pourrait freiner la dynamique amorcée. Côté prix, une progression très modérée est envisagée : +0,7 % en 2026, après +1 % cette année.

Le neuf devrait bénéficier de la demande en maison individuelle, mais les contraintes sur les appartements collectifs ne disparaîtront pas : coûts de construction, normes environnementales, délais administratifs allongés.

Les bailleurs privés changent de stratégie

Le profil des propriétaires bailleurs évolue. Représentant environ 11 % de la population, ces investisseurs sont aujourd’hui plus urbains, plus aisés et plus souvent multi-détenteurs. Leurs portefeuilles se composent majoritairement d’appartements, avec une tendance croissante à la location meublée, jugée plus rentable que la location nue.

Mais derrière cette apparente solidité se cache un malaise. Pour la première fois, la part des bailleurs souhaitant se désengager (25 %) dépasse celle des investisseurs entrants (23 %). Les raisons invoquées sont multiples : fiscalité jugée excessive, charges de gestion trop lourdes, exigences réglementaires accrues (DPE, travaux, encadrement des loyers).

La rentabilité locative, bien qu’en recul, reste le principal moteur de décision. Mais elle est désormais concurrencée dans l’esprit des investisseurs par la peur des impayés et les coûts de rénovation. Cette ambiance de défiance se traduit par une forte progression de la gestion déléguée : un bailleur sur deux confie désormais ses biens à un professionnel.

Selon notre expert : Dans un monde incertain, certains préfèrent miser sur du solide : l’once d’or flirte avec un sommet historique.

Des solutions d’épargne hors système bancaire

Face à l’instabilité persistante du marché immobilier et à la pression croissante sur les petits propriétaires, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur des alternatives de placement plus sécurisées et fiscalement avantageuses. L’achat de lingots d’or, pièces d’or historiques ou encore d’argent physique séduit une part croissante d’épargnants.

Ces valeurs refuges offrent une protection tangible contre l’érosion monétaire, les crises bancaires ou les mesures fiscales défavorables. En période de taux incertains, de rentabilité locative en recul et de pression réglementaire, la débancarisation devient un levier stratégique pour sécuriser une partie de son patrimoine.