Loi de finance 2026 : quelles conséquences pour la fiscalité et l'immobilier ?

En bref

• Gel du barème de l'impôt et entrée de 200 000 nouveaux foyers fiscaux.

• Suppression de 23 niches fiscales, dont celles liées à l’immobilier locatif.

• Taxation des holdings patrimoniales à hauteur de 2 %.

• Fiscalité plus lourde pour les retraités aisés, allègement pour les plus modestes.

• Aucune relance pour l’immobilier, aides au logement gelées, niches réduites.

Loi de finances 2026 : la fiscalité se durcit, l’immobilier sous pression

Présenté le 14 octobre 2025, le projet de loi de finances 2026 marque une inflexion nette dans la stratégie budgétaire de l’État. Après des années de soutien massif aux ménages et aux entreprises, l’heure est au redressement des comptes publics, avec pour objectif un déficit limité à 4,7 % du PIB. Le rééquilibrage repose sur un double levier : réduction des dépenses hors défense et transition énergétique et hausse ciblée des recettes fiscales. Les contribuables les plus fortunés et le secteur de l’investissement immobilier sont les premiers visés.

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Un cadre fiscal resserré et moins lisible

Le gouvernement a opté pour des mesures fiscales contraignantes afin de contenir les déséquilibres budgétaires.

Barème gelé et nouveaux contribuables

Le gel du barème de l'impôt sur le revenu, déjà amorcé en 2025, est reconduit. Résultat immédiat : 200 000 foyers supplémentaires entreront dans le champ de l’imposition, générant 2,2 milliards d'euros de recettes additionnelles. Cette décision inclut également le gel de la CSG, amplifiant l’effet fiscal pour les revenus proches des seuils.

Pression renforcée sur le patrimoine financier

Un nouveau prélèvement de 2 % s’appliquera aux actifs financiers détenus via des holdings patrimoniales non économiques, visant clairement les montages d’optimisation fiscale. Cette taxation devrait rapporter 2,5 milliards d’euros selon Bercy.

Reprise de la CDHR pour les hauts revenus

Le projet reconduit également la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), garantissant une imposition minimale de 20 % sur les plus hauts patrimoines fiscaux. Un signal fort envoyé à la frange la plus aisée de la population.

Suppression ciblée de 23 niches fiscales

La suppression de 23 niches fiscales touchera directement certaines stratégies d’investissement, notamment dans l’immobilier locatif ou les produits d’épargne défiscalisée. Ces arbitrages modifient profondément l’équilibre des dispositifs de défiscalisation classiques et appellent une révision des stratégies patrimoniales, tant pour les particuliers que pour les professionnels du notariat.

Retraités et ménages modestes : un traitement différencié

La réforme fiscale n’épargne pas les revenus de retraite.

Un abattement forfaitaire plus ciblé

L’abattement fiscal sur les pensions sera désormais plafonné à 2 000 € pour une personne seule, ce qui avantage 1,6 million de foyers modestes. En revanche, les 20 % de retraités aux revenus les plus élevés verront leur charge fiscale augmenter, ce qui pourrait peser sur les stratégies de répartition des revenus passifs.

Une décote revalorisée pour les bas revenus

Pour atténuer l’effet du gel du barème sur les petits contribuables, la décote de l’impôt sur le revenu est rehaussée, mais sans revalorisation des prestations sociales (APL, allocations familiales), ce qui neutralise partiellement l’effet redistributif de la mesure.

Selon notre expert : Face à la rigueur budgétaire, l’or redevient une protection patrimoniale incontournable pour les investisseurs avertis.

L’immobilier en retrait, les investisseurs déstabilisés

Le secteur immobilier ressort affaibli d’un budget considéré comme transitoire, sans impulsion de relance.

Aucune mesure incitative pour le locatif

La fin de plusieurs niches fiscales prive les bailleurs de leviers pour améliorer la rentabilité des opérations locatives. Les investisseurs devront adapter leurs modèles économiques, à l’heure où les taux d’intérêt restent tendus.

MaPrimeRénov' recentrée, réforme des valeurs locatives reportée

L’aide à la rénovation énergétique se focalise désormais sur les passoires thermiques, tandis que la réforme des valeurs locatives, très attendue, est renvoyée à 2031, prolongeant l’incertitude sur la fiscalité locale à moyen terme.

APL gelées, étudiants étrangers exclus

Les aides au logement sont gelées, et les étudiants étrangers non boursiers désormais exclus du dispositif. Un signal clair envoyé aux propriétaires bailleurs, qui devront ajuster leurs prévisions de rentabilité.

Notaires, fiscalistes, gestionnaires de patrimoine en première ligne

Dans ce contexte budgétaire instable, la capacité à reconfigurer ses choix fiscaux et patrimoniaux devient déterminante. Les notaires joueront un rôle central pour accompagner la transition vers de nouveaux montages de transmission et d’investissement, alors que les anciens schémas de défiscalisation perdent en pertinence.

Investissements alternatifs : débancariser pour sécuriser son patrimoine

Dans un environnement fiscal de plus en plus contraint et une stratégie budgétaire fondée sur la captation de l’épargne domestique, nombreux sont les épargnants qui s’orientent vers des placements hors système bancaire. L’achat de lingots d’or, de pièces d’or d’investissement (type Napoléon 20F ou Souverain), ou encore de lingots d’argent, s’impose comme une solution tangible, liquide et non traçable pour préserver la valeur de son patrimoine.

Ces actifs physiques, conservables en coffre ou hors des circuits financiers traditionnels, offrent une protection directe contre l’inflation, les gels réglementaires (comme la loi Sapin 2) ou les éventuelles ponctions fiscales exceptionnelles. Dans une logique de diversification patrimoniale et de repli stratégique, l’or reste la seule forme d’épargne universellement reconnue, indépendante des politiques monétaires et budgétaires nationales.

Ce mouvement de débancarisation partielle séduit de plus en plus de Français, en quête d’autonomie patrimoniale, de stabilité et de souveraineté individuelle. À mesure que l’État renforce sa pression fiscale, l’actif refuge historique regagne toute sa pertinence.

Un changement d’ère fiscale pour les Français

Le projet de loi de finances 2026 engage une recomposition profonde du cadre fiscal, en mettant à contribution les foyers jusqu’ici préservés. Sans relance sur l'immobilier, avec une fiscalité alourdie pour les plus aisés, et des aides sociales figées, la stratégie budgétaire du gouvernement reflète une logique de rigueur assumée. Pour les particuliers comme pour les professionnels, l’optimisation fiscale redevient un enjeu de premier plan, dans un environnement où la stabilité n’est plus garantie.