Impôts sur l’immobilier : voici tout ce qui pourrait changer dès 2026 avec le nouveau Budget

En bref

• Abattement micro-foncier porté à 50 % pour soutenir la location nue

• Suppression prévue de l’amortissement pour les meublés non professionnels

• Exonération de plus-value conditionnée à 5 ans d’occupation

• Distinction fiscale entre chambres d’hôtes et meublés touristiques

• Idée relancée d’un super-statut bailleur privé avec déduction massive

Un nouveau cap budgétaire pour la fiscalité immobilière

Le projet de loi de finances 2026, présenté à l’automne, prépare un changement structurel de la fiscalité immobilière en France. À travers plusieurs ajustements ciblés, le gouvernement ambitionne de corriger les distorsions entre les différents régimes de location, d’inciter à la remise sur le marché de logements longue durée, et de contenir la spéculation dans les zones sous tension.

Cette réforme ne se limite pas à une révision technique. Elle annonce un basculement stratégique pour des milliers de propriétaires bailleurs, particulièrement ceux qui arbitrent actuellement entre location nue et location meublée.

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Location nue : vers un abattement fiscal relevé à 50 %

La location nue bénéficie aujourd’hui d’un abattement forfaitaire de 30 % dans le cadre du régime micro-foncier. Ce taux pourrait passer à 50 %, marquant une volonté de rééquilibrer les avantages par rapport à la location meublée, dont l’abattement peut atteindre 71 % sous statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

En augmentant le rendement net imposable de la location nue, l’État espère encourager les bailleurs à revenir vers des baux classiques, souvent jugés plus stables pour les locataires. Cette mesure s’accompagnerait d’une simplification administrative, rendant le régime micro-foncier plus attractif pour les profils patrimoniaux modestes ou intermédiaires.

Location meublée : suppression ciblée de l’amortissement fiscal

Le gouvernement envisage de supprimer l’amortissement comptable actuellement offert aux meublés non professionnels, qui permettait d’abaisser fortement l’assiette fiscale sur plusieurs années.

Cette suppression réduirait mécaniquement l’intérêt fiscal du statut LMNP. En conséquence, certains investisseurs pourraient se détourner de ce modèle, au profit de la location nue, plus linéaire et désormais mieux valorisée fiscalement. L’arbitrage se recentrerait alors sur la régularité des revenus, la simplicité de gestion, et la stabilité à long terme.

Plus-values immobilières : des réformes pour limiter la spéculation

Deux mesures sont également à l’étude pour encadrer davantage les plus-values immobilières lors de la revente de logements.

Condition de cinq ans pour l’exonération de la résidence principale

L’exonération totale de la plus-value sur la résidence principale pourrait ne plus être automatique. Elle serait conditionnée à une occupation effective pendant cinq ans, dissuadant les stratégies de revente rapide sous couvert de résidence principale.

Cette mesure ciblerait les opérations opportunistes sur des marchés urbains tendus, où la valorisation rapide reste possible.

Réduction progressive des déductions fiscales

Certains abattements, notamment ceux liés aux travaux ou à la durée de détention, pourraient être limités. Une telle révision affecterait directement les calculs de rentabilité nette à la revente. Les propriétaires devront adapter leurs stratégies, anticiper plus finement la fiscalité et intégrer des délais de détention plus longs pour sécuriser leurs marges.

Chambres d’hôtes vs meublés touristiques : une clarification fiscale attendue

Les régimes applicables aux meublés touristiques et aux chambres d’hôtes devraient être distingués plus nettement. Aujourd’hui encore, des zones grises permettent certains montages profitables aux loueurs de courte durée.

Les chambres d’hôtes, soumises à une réglementation spécifique liée à l’accueil, conserveraient leur cadre actuel. Les meublés touristiques, quant à eux, pourraient être fiscalement alignés sur la location nue, réduisant leur attrait dans les zones touristiques très tendues.

Statut du bailleur privé : le retour d’un dispositif incitatif ?

Une proposition non retenue en commission mais toujours en discussion prévoit un super-abattement de 80 % sur le prix d’acquisition pour les biens destinés à la location longue durée.

Ce statut du bailleur privé, s’il revenait dans les débats parlementaires, pourrait transformer l’approche des investisseurs patrimoniaux, en abaissant significativement le coût fiscal d’un achat locatif. Il serait ciblé sur les zones urbaines en tension et conditionné à des engagements de durée.

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Zones tendues : recentrer l’offre sur les locataires permanents

Dans les villes confrontées à une pénurie de logements disponibles, ces réformes pourraient redéfinir les arbitrages des propriétaires. En rendant la location nue plus compétitive et en désincitant les stratégies tournées vers la rentabilité court terme (type meublé saisonnier), l’État entend soulager les marchés locaux saturés.

Chaque changement envisagé relèvement d’abattement, fin de l’amortissement LMNP, restrictions sur les plus-values poursuit un même objectif : fluidifier l’accès au logement, sans pour autant pénaliser les investisseurs de long terme.

Une fiscalité à surveiller de près dès 2026

Si ces textes sont votés dans leur forme actuelle, l’année 2026 marquera un tournant pour tous les propriétaires. Qu’il s’agisse de location nue, meublée, résidence principale ou location touristique, la fiscalité immobilière sera profondément remodelée.

Bailleurs privés, retraités, investisseurs occasionnels ou multipropriétaires devront adapter leurs modèles de gestion. La stabilité fiscale n’étant plus acquise, l’optimisation reposera désormais sur une lecture fine des textes, une veille active… et des arbitrages réguliers.

Penser à diversifier : or, argent et débancarisation

Face à cette fiscalité immobilière plus exigeante, de nombreux investisseurs réorientent une partie de leur capital vers des placements tangibles et liquides. Les lingots d’or, lingots d’argent ou pièces d’investissement offrent une solution complémentaire pour sécuriser son épargne, diversifier ses actifs et protéger son capital contre les aléas fiscaux et monétaires. En dehors du système bancaire traditionnel, ces instruments permettent aussi d’anticiper des évolutions réglementaires souvent moins favorables au patrimoine classique.