Depuis quelques jours, les locataires paient plus sans le savoir

En bref

• Depuis le 1er janvier 2026, les plafonds des frais d’agence facturés aux locataires augmentent officiellement.
• Cette hausse met fin à plus de dix ans de gel des honoraires depuis la loi Alur (2014), faute d’arrêté ministériel annuel.
• Un arrêté du 17 juillet 2025 déclenche une revalorisation basée sur l’évolution de l’IRL entre T3 2024 et T3 2025.
• Les plafonds progressent de 0,87 % : 12,10 €/m² (zone très tendue), 10,09 €/m² (zone tendue), 8,07 €/m² (ailleurs).
• Le risque est désormais structurel : si l’IRL accélère, les frais d’agence pourraient augmenter chaque année, alourdissant durablement l’accès à la location.

Le marché locatif déjà sous pression, et une hausse qui tombe au pire moment

L’accès au logement locatif s’est nettement compliqué ces derniers mois. Rareté de l’offre, tensions dans les grandes villes, délais de recherche plus longs, dossiers de plus en plus compétitifs : la mécanique du marché tourne déjà au ralenti. En parallèle, le marché immobilier dans son ensemble traverse une phase délicate, avec des volumes de ventes en recul et un crédit qui reste coûteux.

Dans ce climat tendu, un changement discret mais concret entre en vigueur depuis le 1er janvier 2026 : les plafonds de frais d’agence applicables aux locataires remontent légèrement. Une hausse faible sur le papier, mais qui relance un mécanisme susceptible de peser durablement sur le coût d’entrée dans un logement.

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Pourquoi les frais d’agence sont plafonnés depuis la loi Alur

Dans la majorité des cas, louer un logement implique de passer par un intermédiaire : une agence immobilière. Cette intermédiation génère des honoraires, dont une partie peut être facturée au locataire.

La loi Alur (2014) a posé un principe fort : ces frais sont encadrés et plafonnés, afin d’éviter les excès observés avant la réforme. Les plafonds varient selon la tension du marché local :

• 12 € / m² en zone très tendue

• 10 € / m² en zone tendue

• 8 € / m² dans le reste du territoire

À cela s’ajoute un plafonnement spécifique pour l’état des lieux, facturable au locataire à hauteur de :

• 3 € / m² maximum

Ce cadre a servi de garde-fou pendant plus de dix ans, en limitant les montants facturés lors de la signature du bail.

Un gel pendant plus de dix ans… faute d’arrêté ministériel

La loi Alur ne s’était pas contentée de plafonner : elle avait aussi prévu un ajustement annuel basé sur l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers). Sur le principe, le mécanisme était simple : le plafond devait suivre l’inflation locative.

Le détail réglementaire a tout bloqué : cette revalorisation dépendait de la publication d’un arrêté ministériel chaque année. Or, aucun texte n’a été publié pendant plus d’une décennie.

Résultat : les plafonds sont restés strictement identiques depuis 2014, un fait rarissime dans l’économie des services. Les professionnels ont tenté de contester cette situation, reprochant à l’État son inaction, et ont saisi la justice à deux reprises. Le Conseil d’État a rejeté leur demande.

L’arrêté du 17 juillet 2025 : le redémarrage officiel de la machine

Sous la pression des acteurs du secteur, le ministère du Logement a finalement publié un arrêté à l’été 2025 : arrêté du 17 juillet 2025, applicable à compter du 1er janvier 2026.

Le texte retient l’écart entre l’IRL du troisième trimestre 2024 et celui du troisième trimestre 2025. Conséquence directe : une hausse des plafonds de 0,87 %.

Les nouveaux plafonds au 1er janvier 2026 : ce qui change concrètement

Depuis début 2026, les montants maximums facturables aux locataires deviennent :

• Zone très tendue : 12,10 € / m² (au lieu de 12,00 €)

• Zone tendue : 10,09 € / m² (au lieu de 10,00 €)

• Autres zones : 8,07 € / m² (au lieu de 8,00 €)

La hausse peut sembler marginale, mais un point compte : ces frais atteignent souvent plusieurs centaines d’euros, selon la surface du logement, la localisation et la situation du marché.

Une hausse modeste aujourd’hui… mais un risque d’emballement demain

Le véritable tournant n’est pas le +0,87 % en lui-même. Le signal le plus important tient au fait que le mécanisme de revalorisation est désormais activé. Autrement dit : la « parenthèse » de protection liée au gel administratif se referme.

Si l’IRL venait à accélérer au fil des années, les plafonds des frais d’agence suivraient le mouvement, ce qui pourrait provoquer :

• une augmentation régulière des coûts d’entrée dans un logement,

• un renforcement des barrières financières pour les ménages déjà fragiles,

• une facture plus lourde pour les étudiants, jeunes actifs et familles en mobilité.

L’accès au parc locatif ne se joue pas seulement sur le niveau des loyers : le ticket d’entrée est redevenu un enjeu financier majeur.

Selon notre expert : Ce qui se joue en ce moment sur l’or dépasse la simple hausse des prix et les prochains mois pourraient surprendre même les marchés.

Débancarisation et sécurisation : les investissements alternatifs reviennent au centre du jeu

Lorsque les dépenses contraintes augmentent logement, énergie, crédit, assurance la question de la protection de l’épargne devient plus stratégique. Dans ce type de cycle, certains ménages cherchent à réduire leur dépendance aux circuits bancaires classiques, en se tournant vers des investissements alternatifs.

Les lingots d’or et d’argent, ainsi que certaines pièces d’or, restent souvent utilisés dans une logique de débancarisation et de sécurisation patrimoniale. L’objectif est généralement de diversifier hors des actifs purement financiers, tout en conservant un support tangible, transmissible et stockable sur le long terme.