Immobilier de luxe : Madrid et Milan dominent, Paris résiste dans le top 10

En bref

• Madrid conserve la première place du Barnes City Index pour la deuxième année consécutive, portée par un positionnement prix plus accessible que Paris ou Londres et une qualité de vie très valorisée.

• Milan s’impose en deuxième position grâce à son poids économique, son attractivité internationale et un cadre fiscal favorable pour certains profils non-résidents.

• L’Espagne et l’Italie concentrent à elles seules une part massive du classement, avec huit villes présentes dans le top 25 mondial.

• Dubaï complète le podium, tandis que Miami s’affirme comme première ville américaine du classement.

• Paris se classe 6e et reste l’unique ville française présente dans le top 50.

• La progression rapide du nombre d’ultra-riches alimente la dynamique du secteur haut de gamme et accélère la transformation de destinations de prestige en lieux de vie permanents.

Madrid et Milan s’installent au sommet du marché haut de gamme

Le dernier classement Barnes City Index confirme une tendance devenue structurelle : la péninsule ibérique et l’Italie captent une part croissante des flux d’achat internationaux dans l’immobilier de luxe. Pour la deuxième année consécutive, Madrid décroche la première place mondiale parmi les villes les plus recherchées par les acheteurs les plus fortunés. Milan suit immédiatement, consolidant sa position de place forte européenne.

Barnes, réseau spécialisé sur le haut de gamme, observe une poussée particulièrement nette sur cinq ans. Selon Thibault de Saint-Vincent, président du groupe, l’Espagne et l’Italie sont les deux pays ayant enregistré la progression la plus marquante dans l’attractivité auprès des fortunes internationales.

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L’Espagne et l’Italie surreprésentées dans le top 25 mondial

Le signal est spectaculaire : huit villes espagnoles et italiennes figurent dans le top 25 du classement annuel. Ce duo domine la scène mondiale, à la fois par l’offre disponible, l’environnement perçu comme favorable, et une capacité à cocher les critères attendus par les acquéreurs internationaux.

Marbella s’invite dans le top 5

Parmi les destinations en forte progression, Marbella se distingue : la ville rejoint le top 5. Symbole d’un basculement plus large, elle illustre la montée en puissance de lieux autrefois principalement touristiques, devenus des résidences privilégiées à l’année pour une clientèle très patrimoniale.

Pourquoi Madrid séduit davantage que Paris ou Londres sur certains profils

Madrid profite d’un différentiel de prix jugé plus attractif que les capitales historiquement les plus chères comme Paris ou Londres. Cette compétitivité financière ne suffit pas à elle seule, mais elle agit comme un accélérateur dans un contexte où les arbitrages patrimoniaux deviennent plus techniques.

La capitale espagnole coche aussi des paramètres concrets, cités dans les analyses : climat, sentiment de sécurité, réseau de transports performant, et services de santé réputés. Résultat : la ville s’impose comme un compromis efficace entre confort de vie et accessibilité relative du haut de gamme.

Milan s’appuie sur son poids économique et la carte fiscale

Milan occupe la deuxième place du classement, nourrie par son rôle de pôle financier et industriel. La présence d’écoles internationales renforce son attractivité pour les familles mobiles et les profils expatriés, souvent sensibles à la stabilité et à l’écosystème éducatif.

L’Italie dispose aussi d’un élément déterminant : une règle fiscale permettant à certains non-résidents de bénéficier d’un impôt forfaitaire, particulièrement apprécié dans les stratégies d’optimisation patrimoniale. Cette mécanique renforce l’argument d’installation durable, au-delà du simple achat de résidence secondaire.

Dubaï sur le podium, Miami en tête côté États-Unis

Dubaï complète le podium mondial, illustrant l’attrait constant du Golfe pour les grandes fortunes en quête d’infrastructures premium et d’une connectivité internationale fluide.

Juste derrière, Miami apparaît comme la première ville américaine du classement. La Floride conserve un statut d’aimant pour une clientèle fortunée, notamment via ses codes lifestyle et la concentration de projets immobiliers haut de gamme.

Paris dans le top 10 : une résistance symbolique mais stratégique

Paris se classe 6e. Une position qui confirme la solidité de la capitale française dans le segment prestige, malgré un marché plus contraint et plus coûteux.

Fait marquant : Paris est la seule ville française présente dans le top 50. Cette singularité souligne l’hyper-concentration de l’immobilier premium en France, largement structuré autour de la place parisienne, à la fois sur le résidentiel d’exception et les actifs patrimoniaux rares.

Les ultra-riches soutiennent la dynamique et redessinent la géographie des achats

Le moteur principal reste la croissance du nombre d’ultra-riches. Barnes rappelle que les UHNWI (patrimoine d’au moins 30 millions de dollars) atteignent désormais environ 510 000 personnes, un record, après une progression annoncée de 20% en un an.

Thibault de Saint-Vincent met en avant un effet de concentration : les crises successives accélèrent la polarisation des patrimoines, affaiblissant la classe moyenne au profit des plus hauts détenteurs de capital. Dans ce contexte, l’immobilier de luxe se transforme en valeur patrimoniale centrale : logement, réserve de valeur, outil de transmission.

Selon notre expert : Ce qui arrive sur l’or pourrait surprendre même les marchés les plus aguerris face aux tensions économiques mondiales.

Des stations de prestige deviennent des villes « quatre saisons »

Autre tendance forte : certaines destinations historiquement saisonnières se transforment en lieux de résidence permanente. Ces territoires vendent désormais un art de vivre complet, combiné à des infrastructures de qualité et une forte connexion internationale.

Barnes décrit un basculement où des villes de prestige deviennent des “villes quatre saisons”, choisies pour vivre, entreprendre et organiser la transmission familiale. Ce mouvement explique l’ascension de destinations comme Marbella, et plus largement la recomposition du classement autour de zones longtemps considérées comme secondaires.