4,8 millions de logements de baby-boomers changent de mains : l'État se prépare à encaisser gros

En bref

• Une étude Jacasa estime à 4,8 millions le nombre de logements allemands détenus par des baby-boomers.

• Les transmissions et ventes devraient s’étaler sur dix à vingt ans, et non provoquer une arrivée brutale de biens sur le marché.

• Les territoires ruraux ou en recul démographique sont les plus exposés à une offre devenue supérieure à la demande.

• La France présente plusieurs caractéristiques comparables avec une population vieillissante, 3 millions de logements vacants et un patrimoine immobilier fortement détenu par les générations les plus âgées.

• Le risque n’est pas nécessairement un krach national, mais une fracture croissante entre territoires très recherchés et zones où les héritiers peinent à trouver des acheteurs.

Une transformation immobilière de grande ampleur commence à se dessiner en Allemagne. Selon une étude publiée par Jacasa le 4 mars 2026, environ 4,8 millions de logements appartenant à des propriétaires occupants seraient détenus par des baby-boomers, soit près d’un tiers du périmètre étudié. L’entreprise estime que ces biens devraient progressivement faire l’objet de transmissions, de changements d’occupants ou de ventes au cours des dix à vingt prochaines années. Il s’agit d’un modèle construit à partir des données du recensement et des taux de propriété, et non d’un décompte de logements officiellement destinés à être vendus.

La nuance compte énormément. Il n’y aura vraisemblablement pas 4,8 millions de maisons déposées simultanément sur le marché allemand. Mais lorsqu’une génération nombreuse vieillit en même temps, les successions, déménagements vers des logements plus petits et ventes patrimoniales deviennent mécaniquement plus fréquents. Et la France possède plusieurs caractéristiques qui rendent cette évolution allemande particulièrement intéressante à observer.

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Les baby-boomers pourraient profondément redistribuer le patrimoine immobilier

L’Allemagne constitue un cas spectaculaire parce que le patrimoine des baby-boomers est considérable alors même que le pays reste historiquement peu propriétaire. Destatis indiquait le 30 avril 2026 que 52,8 % de la population allemande vivait en location en 2025, soit la proportion la plus élevée de l’Union européenne. Le dernier recensement disponible montre par ailleurs qu’en 2022 seulement 44,3 % des logements allemands étaient occupés par leur propriétaire, contre 45,9 % en 2011.

Cela rend les 4,8 millions de logements attribués aux baby-boomers d’autant plus remarquables. Ils représentent une fraction importante d’un parc résidentiel où la propriété est moins répandue qu’en France. La transmission ne conduira pas automatiquement les enfants à occuper la maison familiale. Un héritier vivant à Berlin peut ne rien vouloir faire d’une habitation située dans une petite commune de Saxe. Trois enfants devenus copropriétaires d’une maison peuvent aussi préférer vendre plutôt que supporter ensemble travaux, fiscalité et entretien.

La France pourrait rencontrer la même difficulté. Selon l’Insee, début 2024, 57 % des ménages français étaient propriétaires de leur résidence principale, dont 37 % sans crédit immobilier restant à rembourser. Plus révélateur encore, l’Insee comptabilisait en 2022 27,6 millions de propriétaires possédant 29,2 millions de logements privés, et 9,7 millions de personnes détenaient au moins deux logements. Ces multipropriétaires sont en moyenne plus âgés et plus aisés que les personnes ne possédant qu’un seul bien.

La succession immobilière française pourrait donc devenir beaucoup plus visible lorsque ces patrimoines passeront progressivement aux générations suivantes.

France et Allemagne risquent surtout de voir deux marchés immobiliers s’éloigner

Parler d’une baisse généralisée des prix serait pourtant trompeur. Le problème allemand n’est pas le nombre absolu de maisons qui changeront de propriétaire, mais leur localisation. Le BBSR estimait en 2025 que l’Allemagne devait encore construire près de 320 000 logements par an jusqu’en 2030, principalement dans les territoires où la demande reste élevée.

La construction réelle se situe très loin de ce niveau. Destatis a annoncé le 22 mai 2026 que seulement 206 600 logements avaient été achevés en Allemagne en 2025, soit 18 % de moins qu’en 2024 et le plus faible total depuis 2012. Dans les villes dynamiques, les transmissions des baby-boomers peuvent donc accroître l’offre sans nécessairement provoquer une chute des prix. Là où les emplois, universités, transports et services attirent encore les ménages, un logement supplémentaire trouve plus facilement preneur.

La France connaît déjà cette opposition. L’Insee recensait 38,4 millions de logements au 1er janvier 2025, dont 3 millions vacants, soit 7,7 % du parc. Le taux de vacance atteint 8,1 % dans les communes situées hors unité urbaine, contre 7,4 % dans les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus.

Cette moyenne nationale masque donc des réalités radicalement différentes. Une maison héritée près d’une métropole attractive, sur le littoral ou à proximité d’une frontière recherchée ne rencontre pas les mêmes acheteurs qu’un pavillon situé dans une commune vieillissante et éloignée des bassins d’emploi.

C’est probablement là que se trouve le véritable risque français. Pas nécessairement dans une chute généralisée de l’immobilier, mais dans une perte de liquidité de certains biens. Une maison peut conserver une valeur théorique sur le papier et devenir très difficile à vendre faute d’acquéreurs.

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En France, les besoins en logements pourraient fortement ralentir après 2030

Les projections françaises donnent encore davantage de poids à cette lecture. Dans une étude publiée en juin 2025, le Service des données et études statistiques du ministère de la Transition écologique a calculé plusieurs scénarios concernant les besoins futurs en logements. Son scénario central estime les besoins supplémentaires en résidences principales à environ 208 000 par an entre 2020 et 2030, 139 000 entre 2030 et 2040, puis seulement 55 000 entre 2040 et 2050. Ces nombres restent des projections dépendant de nombreuses hypothèses démographiques et économiques.

Cette trajectoire ne signifie pas que la France aura bientôt trop de logements partout. Ce serait une mauvaise lecture. Les besoins resteront élevés dans les territoires qui concentrent emplois, étudiants, infrastructures et croissance démographique. Ailleurs, la combinaison d’un vieillissement des propriétaires, de successions plus nombreuses et d’une demande locale réduite pourrait produire exactement l’effet observé dans les projections allemandes.

Le patrimoine transmis devra également absorber une autre contrainte française : le coût de rénovation des maisons anciennes. Un héritier peut recevoir un logement valant 150 000 euros sur le papier et découvrir qu’il nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux énergétiques ou structurels. Si la commune perd des habitants, répercuter ces dépenses dans le prix de revente devient difficile. La succession peut alors accélérer la mise en vente au lieu de favoriser la conservation du patrimoine.

L’Allemagne ne prédit donc pas précisément ce qui arrivera en France. Elle montre plutôt à quoi ressemble un marché lorsque vieillissement démographique, héritages immobiliers et déséquilibres territoriaux commencent à se rencontrer.

Pour les propriétaires, la localisation pourrait compter davantage que le marché national

Pour une personne de 60 ou 70 ans qui envisage de transmettre ou de vendre sa maison dans plusieurs années, suivre uniquement les statistiques nationales de prix risque de devenir insuffisant. Le nombre d’habitants de la commune, l’âge moyen de la population, les créations d’emplois, le nombre de logements comparables en vente et leur durée d’exposition donnent une photographie beaucoup plus utile.

La valeur future d’une maison dépendra probablement davantage de ces critères que d’un hypothétique scénario national. C’est aussi ce que montre l’expérience allemande : la démographie ne détruit pas automatiquement la valeur immobilière. Elle redistribue les gagnants et les perdants.

Cette réflexion pose enfin la question de la concentration du patrimoine. Une grande partie de l’épargne de nombreux ménages français reste immobilisée dans leur résidence principale et parfois dans quelques biens locatifs. Certains épargnants choisissent donc de compléter cette exposition immobilière avec des actifs détenus directement hors du système bancaire. Les lingots d’or, lingots d’argent et pièces d’or peuvent notamment être utilisés dans une logique de diversification patrimoniale, de débancarisation partielle et de sécurisation d’une partie de l’épargne. BDOR présente l’or physique comme un actif pouvant être détenu directement par son propriétaire, sans remplacer pour autant les autres classes d’actifs d’un patrimoine.

Le phénomène qui commence à apparaître en Allemagne mérite ainsi d’être observé de près en France. Les 4,8 millions de logements estimés par Jacasa ne constituent pas l’annonce d’un effondrement immobilier. Ils donnent plutôt un aperçu de ce qui arrive lorsque une génération propriétaire extrêmement nombreuse commence progressivement à transmettre son patrimoine à une génération moins nombreuse, déjà logée et beaucoup plus mobile géographiquement.

Sources :  BDOR