Donation immobilière : un nouvel avantage fiscal que peu connaissent

En bref

• Les donations de 100 000 € exonérées s’étendent désormais à l’achat de logements anciens.

• Le dispositif est réservé aux primo-accédants jusqu'au 30 juin 2027.

• Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € en franchise de droits.

• Un même bénéficiaire peut cumuler jusqu'à 300 000 € d’aide familiale.

• L’aide est strictement réservée à l’achat de la résidence principale

Le marché immobilier ancien bénéficie d’un nouveau souffle fiscal. Un amendement récemment adopté dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2026 étend le dispositif d’exonération de droits de donation à l’achat de logements existants. Une mesure temporaire, mais taillée pour répondre à la baisse de pouvoir d’achat immobilier et redonner une marge de manœuvre aux primo-accédants.

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Une ouverture majeure pour les donations exonérées

L’Assemblée nationale a adopté ce lundi 3 novembre un amendement porté par Guillaume Kasbarian, ancien ministre du Logement. Celui-ci prévoit que les donations familiales destinées à financer l’acquisition de logements anciens pourront, elles aussi, bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit. Jusqu’à présent, cette faveur fiscale était réservée aux logements neufs ou à l’ancien ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique.

L’extension entre en vigueur le 1er janvier 2026 et s’appliquera jusqu’au 30 juin 2027. Le montant exonéré reste fixé à 100 000 € par donateur, et la donation doit impérativement être utilisée pour acheter ou construire la résidence principale du bénéficiaire.

Conditions strictes et public ciblé

Le profil des bénéficiaires visés par cette mesure est très encadré. Seules les personnes n’ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale — les primo-accédants — peuvent y prétendre. Le don peut provenir d’un ascendant direct (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ou, à défaut de descendance, d’un membre collatéral proche (oncle, tante, neveu, nièce).

Les conditions d’usage sont tout aussi précises : les fonds doivent être utilisés exclusivement pour acquérir un logement affecté à l’habitation principale. Il ne peut s’agir d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire.

Une mécanique cumulative puissante

Le dispositif s’additionne aux abattements existants. Ainsi, un enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € de chacun de ses parents tous les 15 ans sans taxation. Si les grands-parents ou d’autres membres de la famille participent à la donation, il est possible d’atteindre un plafond total de 300 000 € de dons familiaux sans droits, dès lors que toutes les conditions sont remplies.

Pour les banques, un apport augmenté de manière significative rassure les comités de crédit. Moins d’endettement, des mensualités plus légères, un profil d’emprunteur renforcé : cette aide fiscale peut concrètement débloquer une acquisition jusqu’ici hors de portée.

Un signal politique fort

Du côté des professionnels de l’immobilier, cette extension est perçue comme un soutien ciblé. Charles Marinakis, président de Century 21, a souligné sur BFM Business que cette mesure pourrait faire revenir dans le jeu des candidats à l'achat qui n'avaient plus les moyens d'emprunter. En augmentant l’apport initial, ces aides améliorent mécaniquement le taux d’endettement et la capacité d’emprunt des primo-accédants.

La décision marque une inflexion dans la politique de soutien à la pierre, centrée ces dernières années sur le neuf et les normes environnementales. En ouvrant le champ au parc ancien, souvent plus accessible et plus disponible, l’exécutif donne un signal d’élargissement pragmatique.

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Protéger son patrimoine dans un contexte fiscal mouvant

Face aux incertitudes fiscales et aux hausses de taux, les investissements alternatifs s’imposent comme des solutions stratégiques. L’achat de lingots d’or, de pièces d’or ou de lingots d’argent reste un moyen tangible de sécuriser son épargne en dehors du système bancaire classique. Ces actifs physiques ne sont pas concernés par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et bénéficient, dans certains cas, d'une fiscalité avantageuse à la revente. Une stratégie pertinente pour diversifier ses avoirs tout en préparant la transmission dans un cadre optimisé.