Immobilier : la flambée des prix ne touche pas que la France, certains pays où la hausse dépasse les 250 %

En bref

• La hausse des prix immobiliers concerne l’ensemble des États membres de l’Union européenne
• Les prix des logements ont progressé de plus de 60 % depuis 2010, avec des records dans les pays baltes
• Les loyers et les revenus évoluent à des rythmes désormais totalement dissociés
• Les ménages modestes, les jeunes actifs et les familles monoparentales subissent les tensions les plus fortes
• La Commission européenne dévoile un premier plan dédié au logement abordable
• Le déficit de construction dépasse 400 000 logements par an à l’échelle européenne

La flambée immobilière ne se limite plus aux grandes capitales occidentales. L’ensemble du continent européen se retrouve confronté à une crise profonde du logement, désormais qualifiée de déstabilisante sur le plan social par plusieurs institutions communautaires. Face à cette situation, la Commission européenne présente son tout premier plan de soutien au logement abordable, une initiative inédite censée répondre à une pression devenue structurelle.

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Une crise immobilière généralisée sur tout le continent

Selon Thomas Kattnig, membre du Conseil économique et social européen, la crise du logement en Europe touche l’ensemble des 27 États membres. Les tensions s’observent aussi bien dans les grandes métropoles que dans les territoires ruraux, du sud de l’Europe jusqu’aux pays baltes.
Entre 2010 et 2025, les prix des logements ont progressé de plus de 60 % à l’échelle européenne, tandis que les loyers affichaient une hausse proche de 29 %. Certaines économies enregistrent des niveaux sans précédent. En Estonie, les prix à l’achat ont bondi de 250 % depuis 2010, alors que les loyers ont progressé de 218 % sur la même période.

Des racines anciennes, aggravées par de nouveaux déséquilibres

L’origine de cette dérive immobilière remonte à la crise financière de 2008-2009. Les politiques d’austérité mises en place ensuite ont freiné l’investissement public dans le logement, créant un déficit durable d’offre.
À partir de 2015, la situation s’est encore tendue sous l’effet de la financiarisation du secteur, de la hausse continue du foncier et de l’augmentation du coût de la vie observée après la pandémie.

Les investisseurs en quête de rendement se sont tournés massivement vers l’immobilier résidentiel, alimentant une hausse des prix déconnectée de la progression des salaires. Marie Hyland, chercheuse au sein de l’agence publique Eurofound, souligne que cette dynamique a accentué le décrochage entre pouvoir d’achat et accès au logement.

La location touristique accentue la pression locale

L’essor des locations de courte durée a aussi modifié l’équilibre des marchés immobiliers, surtout dans les zones touristiques. Plus rentable que la location longue durée, ce modèle a contribué à raréfier l’offre disponible pour les résidents permanents.
En 2024, les nuitées réservées via Airbnb, Booking, Expedia et Tripadvisor ont atteint 854 millions, soit presque le double du niveau observé en 2018.

Des logements devenus inaccessibles pour une part croissante de la population

L’évaluation du logement abordable passe nécessairement par l’analyse des revenus. En 2024, les Européens consacraient en moyenne 19 % de leur revenu disponible à leur logement. Pour les ménages dont les ressources restent inférieures à 60 % du revenu médian national, cette part atteignait 37 %.
Plus de 16,5 millions de ménages dépensaient plus de 40 % de leurs revenus pour se loger, un seuil qualifié de taux d’effort excessif, représentant 8,2 % des foyers de l’Union.

Les jeunes actifs figurent parmi les populations les plus exposées. Salaires modestes, contrats précaires, accès limité aux dispositifs de protection sociale et recherche de logements en zones urbaines fortement tendues renforcent leur vulnérabilité. Les familles avec enfants, en particulier monoparentales, subissent aussi une pression accrue.

Sur-occupation et précarité résidentielle en hausse

La cherté du logement entraîne des conséquences sociales visibles. En 2024, 17 % des Européens vivaient dans des logements sur-occupés, un phénomène marqué en Roumanie.
La précarité résidentielle progresse également. Près de 1,3 million de personnes se trouvent aujourd’hui sans domicile au sein de l’Union. En Irlande, le nombre de personnes hébergées en centres d’urgence a été multiplié par quatre entre 2014 et 2023.

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Un déficit massif de construction face à la demande

Pour répondre aux besoins actuels, la Commission européenne estime que plus de deux millions de logements devraient être construits chaque année. La production moyenne plafonne pourtant à 1,6 million d’unités.
Les coûts de construction constituent un frein majeur. Depuis 2010, ils ont progressé de 56 % à l’échelle européenne, avec des hausses spectaculaires en Hongrie (+172 %) ou en France (+43 %). Cette inflation pénalise aussi bien les particuliers que les bailleurs sociaux et les promoteurs ciblant les classes moyennes.

John Comer, membre du Cese et spécialiste du logement, insiste sur la nécessité de produire des logements finançables par des ménages disposant de revenus standards, capables d’obtenir un crédit et de le rembourser dans des conditions soutenables.

Classes moyennes et ménages modestes sous tension

La crise ne frappe pas uniquement les foyers les plus fragiles. Les classes moyennes ressentent elles aussi la contraction de l’offre accessible. Marie Hyland rappelle que le développement du logement abordable destiné aux revenus intermédiaires ne peut s’opérer au détriment des populations les plus exposées, déjà confrontées à des arbitrages budgétaires sévères.